Нередко случается такая ситуация, что военнослужащий, уже получив жилье, вынужден переселяться в другой регион, в связи с изменением места службы. Что в таком случае делать с недвижимостью, тем более, если нет желания, а порой и возможности его продать, но право на пользование ею остаётся?
Для многих офицеров выходом может стать сдача её в аренду. Однако по этому поводу возникает ряд вопросов, в том числе и о том могут ли военные сдавать квартиру? На этот вопрос однозначного ответа нет, так как в первую очередь зависит от того, на основании чего военнослужащий владеет и распоряжается недвижимостью.
Жильё в собственности
Некоторые считают, что сдача недвижимости в наём офицерами невозможна, так как это приравнивается к предпринимательской деятельности, что законодательством строго запрещено, и более того может нести негативные последствия.
Однако такое мнение в корне неверно, так как право владения и распоряжения собственным имуществом, никем не запрещено, и эти нормы никаким законом не отменяются. Поэтому сдавать в аренду недвижимость, принадлежащую на правах собственности, безусловно, возможно.
Для этого не обязательно оформлять ИП, достаточно просто заключить договор, и оплатить государству положенные ему 13%. Это не может быть расценено как занятие предпринимательской деятельностью.
Жилая площадь по ДСН
Другая ситуация с жильём, принадлежащим военнослужащему по договору социального найма. По нормам Жилищного Кодекса, а именно ст.67 п.2 за нанимателем сохраняется право на сдачу жилого помещения в поднаём. Однако, в данной ситуации есть и ограничения.
- Согласно ст.92 этого же закона, жилые помещения, принадлежащие к категории специализированного жилого фонда, то есть в данном случае служебные квартиры, не могут быть переданы в поднаём, так как это право ограничено законом. Поэтому сдавать квартиру в военном городке можно только в том случае если она принадлежит вам на праве собственности.
Они не могут быть переданы другому нанимателю и по договору аренды или доверительному управлению. Более того, на них существует и ограничение на обмен такими помещениями.
Жилплощадь на военную ипотеку
За последние годы многие офицеры были обеспечены жильём по программе «военная ипотека». Причём учитывая стоимость квартир в Москве и Санкт-Петербурге, военнослужащие проходящие службу в этих городах, предпочитают приобретать недвижимость в других регионах. Недвижимость при этом длительное время находиться без жильцов, и сдача её в аренду могла бы принести офицеру дополнительный доход.
В таком случае основная проблема заключается в том, что недвижимость, приобретённая по ипотечному кредиту находиться в залоге у банка, а в данном ситуации ещё и у государства.
Более того, при оформлении ипотеки, у заёмщика в большинстве банков требуют страхование залогового имущества. Как быть в таком деле?
- Для начала, если вы ещё не оформили кредит, и намерены в будущем не проживать в оформляемой недвижимости, а сдавать её в аренду, следует поинтересоваться у банка, имеете ли вы на это право? Если банк предоставляет вам такое право, то квартиру можно сдавать без всяких проблем. Если нет, следует узнать о возможности заключения договора на ваших условиях, или подыскать другой банк.
- Если же договор уже заключён, необходимо внимательно изучить его, и если в нем указано, что сдача в аренду не запрещена, то вы также имеете на это право. Большинству банков все равно сдаётся или нет их залоговое имущество, и они заключают договора, в которых оговаривается возможность сдачи его в аренду.
- Со страховой компанией эти вопросы также можно обговорить до заключения страховки, но учтите, что в таком случае страховка вам обойдётся дороже, так как возрастает риск наступления страхового случая. Если же договор уже был заключён, и эти вопросы не оговорены, проблемы могут возникнуть при наступлении страхового случая. Компания может отказаться от выплаты страховой премии, и вряд ли вы сможете взыскать её через суд.
- Кроме того, не стоит забывать, что в случае оформления военной ипотеки недвижимости находиться в двойном залоге, у банка и государства. Поэтому для того, что бы сдать квартиру необходимо получить и разрешение государства.
Учитывая, то, что военнослужащие в силу своей деятельности вынуждены довольно часто менять место своего проживания, думаю, что получить такое разрешение вполне возможно. Проблема может заключаться в том, что чиновники не подготовлены для таких ситуаций и у первопроходцев может возникнуть проблемы с оформлением бумаг.
Но, тем не менее, учитывая то, что квартира по военной ипотеке фактически не требует затрат в плане оплаты кредитных обязательств, средства, полученные за сдачу её в аренду, могут стать довольно стабильным источником доходов, что искупает все сложности при оформлении документов.
Некоторые военнослужащие сдают квартиры без оформления договора. В таком случае, если у них отсутствует на это право, они рискуют тем, что банк может проверить залоговую собственность, и, обнаружив нарушение кредитного договора потребовать досрочного погашения кредита.
Вопрос о том, разрешают ли военным сдавать квартиру в наём, в настоящее время звучит все чаще, и, как правило, связан в основном с военной ипотекой. Ситуация может осложниться, в связи с тем, что в марте 2014 года в Государственную Думу был внесён законопроект, согласно которому будет запрещено временное расселение граждан в квартирах, находящихся в жилых домах.
Согласно тексту пояснительной записки, этот закон должен запретить использование квартир, в целях предоставления гостиничных услуг. Но как мы знаем, наше Правительство сначала принимает законы, а уже потом думает об их действие на остальные категории граждан, чьи права по идеи новый закон затрагивать не должен.