сдать в аренду квартиру купленную по ВИ

Данный вопрос сегодня весьма актуален. Многие военнослужащие, ставшие собственниками жилья в рамках накопительно-ипотечной системы и вынужденные проходить службу в другой местности, интересуются о возможности компенсировать за счёт арендных платежей затраты на содержание приобретённого жилья.

Актуальность вопроса связана с тем, что в законе «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998 года N76-ФЗ, а конкретно, в статье 10, указано, что военнослужащий не вправе заниматься предпринимательской деятельностью как лично, так и через доверенных лиц. Собственно, поэтому и ставится вопрос о том, не возникнет ли у военнослужащего проблем, если он будет сдавать жилье.
На самом деле подобное беспокойство военнослужащих необоснованно. Дело в том, что сдача собственного жилья в наём, в том числе и приобретенного по накопительно-ипотечной системе, не может рассматриваться в качестве предпринимательской деятельности.

Начать стоит с того, что согласно пункту 1 статьи 2 Гражданского кодекса РФ лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке. При этом в статье 608 Гражданского кодекса РФ указано, что сдавать в наем жилье имеет право собственник данного помещения. Наймодателем является физическое лицо, которое не обязано быть зарегистрировано в качестве предпринимателя. Кроме того, и письмо Министерства Российской Федерации по налогам и сборам N04-3-01/398 разъясняет, что деятельность по сдаче жилья в наём не может рассматриваться в качестве предпринимательской.

Таким образом, если вы решите сдавать приобретенную квартиру в наём, то-то без каких-либо опасений может это делать. Арендную плату вы вправе устанавливать самостоятельно, поскольку если являетесь собственником данного помещения. При этом стоит отметить, что сдавать помещение необходимо с учетом требований законодательства. А для этого необходимо пройти определенную процедуру.

Первым делом вам необходимо будет согласовать свое решение о сдаче приобретённого жилья в наем с залогодержателями. Квартира, приобретенная по накопительно-ипотечной системе с привлечением кредита в банке, находится в двойном обременении. С одной стороны, обременение наложено государством, а с другой – банком. Поэтому для сдачи помещения в наём вам необходимо получить разрешение на это от государства в лице ФГКУ «Росвоенипотека» и банка.

Получить разрешение от ФГКУ «Росвоенипотека» будет достаточно просто. Куда сложнее будет договориться с банком. Но сделать это нужно. В кредитном договоре банк наверняка предусмотрел ответственность для заемщика в случае, если тот без согласования станет осуществляет сдачу квартиры в наем. Прямое нарушение условий кредитного договора повлечет отрицательные последствия. Они также должны быть прописаны в соглашении. Ответственность может быть достаточно суровая, вплоть до необходимости досрочно оплатить весь долг по кредиту.

Но стоит отметить, что первым делом письменное разрешение должно быть получено в банке, а ФГКУ «Росвоенипотека» лучше обращаться тогда, когда на руках будет иметься разрешение кредитного учреждения. При этом к заявлению, направляемому ФГКУ «Росвоенипотека», лучше будет приложить ранее полученное разрешение банка.

После получения разрешения от залогодержателей вам необходимо будет обратиться к страховщику, который осуществлял страхование заложенного имущества. Согласно закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года N102-ФЗ жилье, приобретаемое в ипотеку, обязательно должно быть застраховано от рисков утраты и повреждения. При сдаче помещения в наём страховщик наверняка будет взимать страховые взносы в повышенном размере. Однако при возникновении страхового случая гарантированно будет произведена страховая выплата. Если же вы не уведомите страховщика о сдаче помещения в наем, то велика вероятность, что при возникновении страхового случая страховщик выплатить компенсацию ущерба откажет.

После согласования, необходимо будет переходить к заключению договора найма. Руководствоваться при составлении договора нужно статьей 671 Гражданским кодексом РФ. Договор составляется в простой письменной форме. Свой образец договора может предложить банк. Но если для банка этот вопрос не принципиален, у вас будут полностью развязаны руки. Для собственника жилья важно помнить о необходимости задекларировать доход, ведь согласно пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ, полученный доход от сдачи жилья в наем облагается налогом.

Сдавать квартиру без соблюдения всей процедуры, т.е. без получения разрешений и оформления договора - это для военнослужащего весьма опасно. Подобные действия могут заинтересовать не только непосредственных командиров, но и прокуратур, а также другие контрольные государственные органы.